손피거래 뜻, 부동산 다운거래 개념, 모르면 손해 봅니다

부동산 거래 시 양도소득세는 누구나 신경 써야 하는 중요한 요소입니다. 특히 최근 손피거래나 다운거래와 관련된 세금 계산 방식이 변경되면서 이를 제대로 이해하지 못하면 불필요한 세금 폭탄을 맞을 가능성이 커졌어요. 손피거래와 다운거래는 세금을 절약하려는 목적으로 자주 사용되지만, 자칫하면 더 큰 세금과 벌금을 부를 수 있으니 주의가 필요합니다.

손피거래 뜻

 

 

다운거래에 대한 개념은 일전 포스팅에서 다룬 적이 있는데요. 아직 개념을 잘 모르시는 분들은 참고해 보시기 바랍니다. 

 

부동산 다운계약서 업계약서 의미, 하는 이유

 

손피거래와 다운거래란?

손피거래는 매수자가 매도자의 양도소득세를 대신 내는 조건으로 거래하는 방식을 말합니다. "손에 쥐는 프리미엄"의 줄임말로, 매도자가 얻는 순이익을 줄여 양도세를 낮추려는 거래 형태죠.

반면, 다운거래는 실제 거래가격보다 낮은 금액으로 계약서를 작성해 세금을 줄이려는 거래를 뜻합니다.

이런 거래들은 세금을 줄이려는 의도가 포함되어 있지만, 세금적인 문제가 있어 위험성이 크기 때문에 조심해야 합니다.

 

양도소득세 계산 방식의 변경

최근 정부에서 양도소득세 계산 기준에 대한 해석을 변경하면서 손피거래의 세금 계산 방식도 달라졌습니다.

아마 업계에 알만한 분들은 아실거에요.

 

이전에는 매수자가 매도자의 양도소득세를 한 번만 부담하면 그 금액이 양도가액에 포함됐지만, 이제는 매수자가 부담한 양도세 전액이 양도가액에 포함되도록 규정이 바뀌었습니다. 프리미엄 명목으로 가격을 올려 받더라도 공식적으로 양도소득에 넣겠다는 것이죠. 

이로 인해 손피거래 시 매도자가 추가 세금을 낼 가능성이 커졌습니다.

 

 

 

국세청 손피 엄정대응 공문👆

 

 

손피거래 시 양도소득세 계산 예시

예를 들어, 12억 원에 분양받은 아파트를 17억 원에 매도한다고 가정해 봅시다.

이 경우 일반적인 거래에서는 5억만큼 돈을 번 것이니 과세표준을 적용하여 약 3억 2,800만 원의 양도소득세와 지방세가 발생하게 되는데요. 

 

이 양도소득세를 손피거래 방식으로 하여, 매수자가 양도소득세를 대신 부담하기로 약정한 경우, 매도자는 세금을 더 많이 낼 수도 있습니다. 매수자가 부담한 금액 전액이 양도가액에 포함되기 때문이죠. 이 경우 세금은 최대 약 9억 6,600만 원까지 늘어날 수 있어요.

 

손피거래와 비슷한 방식의 거래 중 하나가 바로 다운거래입니다. 

다운거래의 문제점과 불이익

다운거래는 거래계약서에 실제 거래가격보다 낮은 금액을 기재해 세금을 줄이는 방법이에요. 하지만 이런 방식은 부동산 거래법에 위반될 뿐 아니라, 여러 불이익을 초래할 수 있습니다. 대표적으로 다음과 같은 문제가 생길 수 있으니 부동산 거래 시 절세혜택을 취하려다 손해보지 않으시려면 반드시 알아두셔야 합니다. 

• 양도소득세 재계산 : 거래금액이 실제보다 낮게 신고되었다가 적발되면, 세금이 다시 계산되며 더 큰 금액을 부과받을 수 있어요.
• 과소신고 가산세 : 잘못 신고한 세액의 40%에 해당하는 가산세가 추가됩니다.
• 비과세 및 감면 혜택 박탈 : 매도자가 1세대 1 주택 비과세 조건을 충족하더라도, 다운거래가 적발되면 비과세 혜택이 취소될 수 있어요.
• 과태료 부과 : 실제 거래금액과 차이가 큰 경우, 매수자와 매도자 모두 과태료를 부과받을 수 있습니다.

현재 국세청에서 특별관리 중

최근 국세청은 손피거래와 다운거래를 통한 세금 탈루 행위에 대해 강력히 대응하고 있습니다. 특히 신축 아파트 거래에서 이런 문제가 자주 발생한다는 점을 감안해 모니터링을 강화하고 있어요. 부동산 거래의 투명성을 확보하기 위해 국세청은 지속적으로 세금 탈루 행위를 조사하고 엄정하게 대처할 방침이라고 합니다. 

 

결론

손피거래와 다운거래는 세금을 줄이기 위해 사용되지만, 규정을 제대로 알지 못하면 오히려 더 큰 세금 부담과 벌금을 초래할 수 있습니다. 최근 변경된 양도소득세 계산 방식과 관련된 내용을 잘 이해하고, 정직한 거래를 통해 불필요한 위험을 피하는 것이 중요합니다.

 

 

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