악성미분양 물량 증가, 준공 후 판매되지 않는 신축아파트, 왜 부동산 침체 신호일까?

악성미분양 물량 증가, 준공 후 판매되지 않는 신축아파트

악성 미분양, 준공 후 미분양 뜻

미분양 아파트 분양 수요가 적어 분양이 되지 않았다는 것을 의미하는데요. 미분양에도 종류가 있습니다. 여러종류가 있지만 일반적으로 준공 전 미분양, 준공후 미분양으 큰틀에서 두가지로 나뉘게됩니다.
그 중에서 악성미분양은 준공후 미분양을 표현한 말입니다.집이 다 준공 되어 들어와서 살 사람만 찾으면 되는데, 와서 살아줄 사람이 없어서 공실이 된 상태를 말하죠. 
악성이라는 단어가 붙은 것처럼, 부동산 시장에서도 준공후 미분양을 그렇게 긍정적으로 받아들이고 있지 않는 것인데요.시행사나 건설사 입장에서도 치명적입니다.

너무나도 당연한 논리, 준공 후 미분양은 치명적

생각해보면 미분양 물량이 늘어날 수록 부동산이 빠지는게 당연합니다. 분양이라는 것은 신축아파트를 대상으로 하는 것입니다. 즉, 깔끔하고 새롭게 지어진 새아파트를 시가대비 저렴한 가격에 판매하는 것이죠. 누구나 좋아하는 신축아파트가 주변 시세보다 싸게 받는 것임에도 불구하고 분양되지 않는상황이 의미하는 것이 무엇일까요? 맞습니다. 새 집에 대한 수요가 부족한 경우라고 할 수 있다. 그런데, 새집 보다 헌집을 좋아하는 상황이 있을까요? 물론 최근에 발생하는 콘크리트 부실공사 문제, 시스템에어컨 문제,마감문제 등의 이슈가 나타나는 것도 있겠습니다.

하지만 대체로 기술력이 계속 증가하고 있기 때문에 웬만하면 새집을 선호하죠. 그말은 무슨 말이냐, 미분양 아파트가 나타났다면 그 지역전체가 전체적으로 실제 가치 대비 너무 비싸다고 평가하는 상황일것입니다. 준공 전에 이런 상황이 발생하면, 그나마 공실이 생긴 상황은 아니기때문에, 그리고 준공까지 시간이 있으니까 이 시간동안 새로운 분양권을 갖고자 하는 사람이 나타날 여지라도 있습니다. 하지만 준공후 미분양이라면 이야기가 달라집니다. 준공이 되었는데도 미분양상태라는 것은 미분양 해소하는 노력이 아무리 들어간다고 해서, 꽤 긴시간동안 해소되지 않는 것이 일만적입니다. 그래서 준공후 미분양이 악성미분양으로 불리기도 하는 것입니다.

부동산 침체의 가장 결정적인 신호, 악성 미분양

제가 볼 땐, 미분양이 부동산 침체의 신호로 해석되는 것이 어떻게 보면 가장 합리적이고 타당하다고 생각됩니다. 물론 악성미분양 증감량과 관계 없이 다른 경제적, 매크로적인 상황들이 있긴 하겠지만, 미분양은 일반적인 다른 지표들보다 더욱 확실한 지표인것은 맞습니다. 시장에서 사과를 파는데, 매일 완판되던 사과가 갑자기 팔리지 않는 상황이라고 가정해봅시다. 사람들은 사과를 왜 사지 않는 것일까요? 사과가 독이 든 사과가 퍼지지 않았다는 가정을 해본다면, 결국 '사과가 비싸다'라는 인식이 퍼진것입니다. 부동산도 마찬가지입니다. 실질적으로 수많은 지표들과 해석적인 방법론을 떠나서, 미분양은 부동산 시장과 업계에서 내린 결정에 대한 실적을 보여주는 것입니다. 그러니까, 부동산 시장을 주도하고 있는 부유층들, 다주택 투자자들, 건설사들이 결정한 집합 판단에 대한 결과물인 것이며, 그들이 원하는 방향으로 가고 있지 않다는 가장 적나라한 신호인 셈입니다. 그래서 악성미분양이라는 말이 붙은 것이죠.

지금까지 악성미분양, 준공 후 판매되지 않는 신축아파트가 가져오는 문제와 저의 인사이트에 대해 이야기해보았습니다. 업계 전문가들과 컨센서스는 향후 몇년 간 침체신호를 보일 예정이라고 전망하는 분들이 대다수입니다. 하지만, 경제라는 것은 변수가 수천가지에 이르는 복잡계입니다. 단순한 논리의 방정식으로는 해석이 안되는 것이죠. 그래서 시장앞에서는 겸손해져야 하는 것 같습니다.