방공제 뜻, MCI,MCG 보증 개념, 최우선변제 기준 및 대상

방공제 뜻, MCI,MCG 보증 개념, 최우선변제 기준 및 대상

MCI,MCG 기본개념

방공제를 이해하기 위해서는 주택임대차 보호법을 우선 알아야 한다.
주택임대차보호법을 보면 최우선변제금이라는 개념이 나온다.
최우선변제금은 임차인의 권리를 보호해주기 위한 법적 장치인데, 세입자가 집주인으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 문제를 막기 위해서 다른 담보물권보다 우선적으로 보장받을수 있도록 만든 것이다.
서울이랑 그 외지역의 일정한 임차보증금 이내의 집이 이런 문제가 발생하였을때는 최우선변제금, 즉 방공제라는 명목으로 일부 금액은 우선변제를 받을 수가 있다.
그러니까 작은 집에 전월세로 살던 세입자들이 경매로 인해 전세금이 떼일일이 없도록 보호해주기 위해서 전액은 아니지만 보증금액중 일부는 보장을 받을 수가 있다.
예를 들면 집주인이 대출상환이 어려워 집이 경매에 넘어가게 되면, 세입자는 전세금을 돌려받지 못할 확률이 존재한다. 그럴때 우선적으로 보장받을 수 있는 보증금액을 설정해 둔것이다.
그럼 최우선변제라고 하면될것을 왜 방공제라고 하느냐.
설명시작하겠다.
MCI,MCG라는 보증은 서울보증이나 주택금융공사에서 경매가 넘어갈 확률이 있는 집인지 아닌지를 더 세심하게 분석한 뒤에 끊어주는 보증이다.
그러니까 MCI,MCG를 보증받을 수 있다면 KB시세 기준으로 정해진 최대한도가 예를 들어 70%라면 그정도까지 다 받을수 있는것이고 아니라고 한다면 최우선변제금 만큼 뺀 금액이 최대한도가 된다.

은행에서 최우선변제금을 뺀 나머지만 빌려주는 이유

이는 이렇게 이해하면 간단하다.
은행에서 어떤 투룸집의 70%를 대출해줬다.
은행이 집주인의 신용을 분석해봤더니 경매로 넘어갈것 같진 않았다.
세입자는 그 대출금으로 입주를 했다.
그런데 문제가 생겼다.
그 집이 경매에 넘어갔다.
KB시세의 70%에 팔렸다.
은행은 집주인에게 경매로 팔린 70%의 금액을 달라고 요청했다.
문제는 집주인은 그전에 먼저 머리를 썼다.
경매에 넘어가기 직전에 최우선변제금이라는 제도를 악용해보고자 한것이다.
경매에 넘어갈것 같은 상황이 닥쳤을때, 집주인 친구한명에게 부탁해서, 우리집에 방이 두칸이니 한칸만큼의 임차인으로 들어오라고 한것이다.
그럼 그 집주인의 친구는 주택임대차보호법 적용을 받아 최우선변제금을 받게 되는 것이다.
집주인은 자신이 미리 부탁했던 그 친구에게 우선적으로 최우선변제금을 지급할 의무가 생긴것이다. 바로 법때문에.
그렇게 되면 집주인은 결국 집을 판 70%의 금액에서 최우선변제금만큼을 뺀 금액이 전재산이되고, 은행에 이 돈을 상환하고 파산하게된다.
이런 경우가 있기 때문에 은행에서는 최우선변제금만큼을 아예 빼고 대출해주는것이다.
그런데, MCI,MCG라는 신용보증보험을 보증사에서 별도로 가입하게 된다면, 은행에서는 다시 최대한도까지 대출을 해줄 수가 있게 된다. 어차피 못받을 상황이 오면 보증사에서 돈을 받을 수 있기 때문에 안해줄 이유가 없다. 이자를 그만큼 더 받을 수 있으니까 말이다.

요약

요약하면 MCI,MCG라는 보험을 보증사에서 발급을 해줘야만 은행에서는 최대한도로 대출을 해줄수 있다. 그렇지 않는 경우라면, 은행은 방공제액, 즉 최우선변제금 만큼을 빼고 대출을 해준다. 위에서 설명했듯이 집주인이 아는 지인들을 불러들여 수를 쓰면 빠져나갈 방도가 없기 때문이다.