인구감소로 집값이 떨어질까?

인구감소로 집값이 떨어질까?

인구감소로 집값이 떨어질까?

급격한 인구감소로 집값이 떨어진다는 논리에 관하여 내 생각을 짤막하게 적어보려 한다. 
인구감소로 인해 집값이 떨어진다, 안 떨어진다 등 갑론을박이 일고 있다.
이 논란을 한번에 정리해보려고 한다.
우선, 인구가 줄어들고 있는 것은 아무도 부인할 수 없는 당연한 사실이다.
이로부터 논지를 차근차근 큰 틀에서 하나하나 짚어보자.
정말 이해하기 쉽게 간단하게, 거시적인 틀에서 풀어나가고자 한다.
개별종목 분석이 아닌, 섹터를 분석하는 느낌으로 말이다.

첫째. 인구가 줄면 생기는 일.

경제시스템에서 "인구"라는 개념을 먼저 이해해야 한다.
인구는 각자의 위치에서 "생산적인 활동"을 한다. 그래서 부가가치를 생산해 낸다.
따지고 보면 기업을 운영하는 CEO든, 그 기업에서 일하는 근로자든 결국 "대한민국의 경제"를 위해 일하고 있다. 근로자가 만든 물건은 CEO가 열심히 기업을 운영하며 해외로 팔릴 것이기 때문이다.
"해외"로 판다는 것이 중요하다.
내수시장은 사실 우리나라 경제에서 돌고 돌뿐이다. 국력이 커지는 것은 해외로부터 외화가 들어올 때 본격적으로 생기는 것이다.
그런데 문제는 인구감소라는 것이 우리나라에서 특히 심하다는 것이다.
인구감소는 대한민국 경제에 기여하는 총량을 현저하게 감소시킬 것이고, 해외로부터의 경쟁력을 잃게 만들 것이다.
예를 들면, 100명의 근로자가 있는 기업에서 갑자기 900명이 영문모를 퇴사를 한것이다.
그럼 10명 만으로 기업을 운영해야 하는데, 당연히 생산량이 감소하고 매출액이 떨어질 수밖에 없다.
첫째 논리를 간단하게 정리하면 다음과 같다.
인구가 줄면, 경제력이 약화된다.

둘째 논리

기술혁신의 가능여부이다. 인구가 줄어도 경제력을 유지시킬수 있는 방법은 있다.
90명이 퇴사한 회사에서 10명이 나머지 90명의 활동을 감당할 수 있을 정도로 대체로 슈퍼맨이 되면 된다.
경제시스템에서도 소수만으로 기존의 생산량과 매출을 유지할 수 있을 정도로 기술혁신을 만들어 내면 된다.
우리는 이것을 '컴퓨터'가 할 것이라고 예상한다. 그래서 인공지능같은 자동화 기술이 계속 개발되고 있는 것이다.  
그러나 줄어들고 있는 인구를 감당해 내는데는 쉽지 않아 보인다.
아직 사람만이 할 수 있는 일이 너무 많다.
그리고 기술이라는 것도 근본적으로 사람이 있어야 개발에 성공할 확률도 높아진다. 중국을 봐라.
그런데 사람이 이렇게 줄어들고 있는 상황에서는 악순환이 될 수밖에 없다. 사람은 사람대로 없어지고, 기술발전도 쉽지 않을 것이다.둘째 논리를 간단하게 정리하면 다음과 같다.인구감소를 경제력 감소를 상쇄시킬 수 있는 기술은 아직 미비하다.

셋째 논리

경제력이 떨어진다는 것은 대한민국에서 생산해 낼 수 있는 파이의 크기가 줄어든다는 것을 의미한다. 파이가 줄어들어도, 결국 인구가 줄어들면 인구 1인당 가져갈 수 있는 파이의 크기는 늘어나는 게 아닌가 생각해볼 수 있다. 그러나 파이를 어떻게 나누느냐는 중요하지 않다. 파이의 크기가 줄어든다는 것 자체로 대한민국 전체의 구매력이 감소한다는 사실이다. 시스템 전제적으로 바라볼 필요가 있다.
구매력이 줄어든다는 것은 사고자 하는 수요가 줄어든다는 것을 의미한다. 사고싶어도 살 수가 없다는 것이다. 지금처럼 대출규제를 굳이 하지 않아도, 1인당 소득은 대출로 인한 월상환액 근처도 못 따라올 것이다. 스태그플레이션과 같은 악재가 겹칠 가능성도 있다.
셋째 논리를 잘 정리해보면, 어찌 됐건 인구감소가 대한민국 경제 전체의 구매력을 감소시키는 것은 확실하다. 자꾸 강조하지만, 전체적인 시스템을 바라볼 필요가 있다. 투자를 할 때 섹터 전체를 보는 것과 같은 맥락이다. 

넷째 논리

구매력이 감소한다고 서울 집값이 반드시 떨어지는 것은 아니다.
우리는 '서울'이라는 브랜드에 대해 알아야 한다.
서울은 경제의 규모로 인해 편의시설, 교육인프라 등 매우 우수한 조건을 갖추고 있다. 말 그대로 '프리미엄' 지급을 해도 아쉬울 게 없는 땅이라는 것이다. 이것을 '브랜딩'이 되어 있다고 한다.  
대한민국에서 브랜딩이 가장 잘 되어 있는 강남을 중심으로 어느정도 거리까지는 떨어지지 않고 오히려 오르는 현상이 일어날 수도 있다.
코스피시장은 오랜기간 박스권일 때 다우존스는 계속 오르는 것과 같은 맥락이다.
가장 인프라가 좋은 곳은 구매력과 무관하게 계속 오른다. 하지만 여기에 맹점이 있다.
그 구매력이 몰린만큼 다른곳은 더더욱 떨어질 것이다.  

대한민국 전체의 파이가 감소하면 전체 구매력이 감소하는데, 서울 집값이 계속 오르면, 지방 집값은 파이 감소분 플러스 서울 쏠림현상으로 낙폭이 매우 매우 커진다. 그래서 공실이 생길 수도 있다.
정부가 공실로 인한 손해를 막기위해 서울에서 종부세로 걷은 세금을, 지자체에 풀어 지원을 해주면서 입주민을 모집할지도 모른다.
이 상황이 되면 서울에서 구매력이 안 되는 일부 계층은 지방으로 가서 살겠노라 결정할지도 모른다. 그럼 서울과 지방의 밀도가 분산되면서 둘 다 대한민국 파이의 감소분만큼 동일한 낙폭으로 떨어질 수도 있다. 결국 정책이 어떤지에 따라 달려있다. 물론 이 가정은 기술혁신이 불가하고 대한민국 전체 파이가 줄어든다는 하에 이야기이다.

결론

나는 대한민국 경제 파이와 인구가 크게 연관이 있다고 생각하는 한사람이다.
지금까지의 설명한 위 논리를 스토리텔링으로 전개해보겠다.

1) 대한민국은 출산률이 0.7 수준으로 매우 심각한 수준이며, 매우 진보적인 기술이 있지 않고서야 이대로 가다간 대한민국의 경제성장은 감소하고 파이도 줄 것이다.

2) 나는 기술진보가 줄어드는 인구를 커버하지 못한다에 내기를 걸겠다. 만약 그 가정이 맞다면, 한국 경제 파이가 줄어 구매력이 들고 집에 대한 전체 수요가 감소한다.

3) 구매력이 줄면 다음현상이 발생한다
집을 살사람도 없어지고 사고자 하는 사람들의 경제적 형편도 어려워진다. 집뿐만 아니라 경기 전체가 위축될 것이다.
파는 사람도 경제형편은 마찬가지이다.
그럼 팔려고할테니 값은 떨어진다.

4) 서울 집값은 떨어질 수도 있고 안 떨어질 수도 있지만, 지방 집값은 떨어질 확률이 매우 높다. 브랜딩이 되어있는 서울에 비해, 수요가 없어질뿐더러 경기까지 안 좋아 지니까 오를 이유가 없다.
정부는 이 양극화를 저지하기 위해 서울에서 종부세를 걷어 지자체에 지원해줄 것이다. 지자체는 지방에 집을 사는 사람에게 월 프리미엄을 지급하거나 양육수당이나 축하금을 몇천만 원씩 지급하는 형태로 주거비를 지원해줄 것이며, 양극화를 조금 좁혀줄 수 있다. 이 상황이 되면, 지원이 없으면 서울로 갈 수요가 지방으로 돌아오면서 쏠림현상이 억제되고, 서울과 지방 모두 경제 파이 감소분만큼 집값이 떨어진다.

마치며

인구감소로 인해 대한민국 경제는 그닥 좋지 않아 질 것이 분명하다.
100명이 일하던 회사에 50명 아니, 30명만 남는다고 쳐보자. 그리고 30명이 1년 정도는 일해야 20명 정도를 인사팀에서 겨우 충원해준다고 하면 그 남은 30명은 구매력이 확 떨어진다. 의욕도 없고 상실감만 남는다. 지금 00년 대생들의 이야기이다.
이렇게 위축된 경기쏙에서 만일 서울이든 지방이든 집값이 떨어진다면? 줍줍할 수 있는 기회이다.
그때가 되면  현금자산을 보유한 사람만이 기회를 얻게 된다.