전월세 전환율 뜻, 한방에 이해하기

전월세 전환율 뜻, 한방에 이해하기

전월세 전환율 부동산 용어 이해하

전월세 전환율이란?

전월세 전환율은 전세에서 월세로 전환할 때 적용하는 비율이다. 

즉 보증금의 전부를 전세금으로 묶어 두었다가 이것을 월세로 전활 할 때 적용되는데, 법정 전월세 전환율로 정해두어 임대인이 월세를 터무니없이 높여 받는 것을 방지하고 있다. 경제 메커니즘을 공부해 온 사람이라면 깨닫게 되는 중요한 자본주의 원리 한 가지가 있다. '목돈(돈뭉치)'는 자잘자잘한 현금흐름을 만들 수 있다는 것이다. 그래서 우리나라에서는 전세라는 개념이 생겼다. (해외에서는 찾아볼 수 없는 개념이다.)그래서 전세에서 월세로 바꾸는 것은 결국 똑같다. 그런데 전세대출금리가 많이 낮을 때는, 임대인이 목돈이 제구실을 못하기 때문에 임차인에게 월세로 전환해 줄 것을 요청하는 경우가 많다. 그러나 이런 부담을 조금이라도 낮추기 위해 법정 제한을 두고 있는 것이다. 그런데 요즘에는 전세에서 월세로 전환하는 사람들이 많아지고 있다고 한다. 과거와는 다르게 임차인이 합의를 잘해준다는 의미이다. 

이유가 뭘까? 

임대인이 되어서 한번 생각해보자.자본주의 원리에 따라 전세라는 목돈을 손에 쥔 임대인은, 이 돈을 예금에 넣을 수도 있고, 주식에 투자하여 배당을 받을 수도 있다. 물론 이 돈을 어디에 굴리든 자기 하기 나름이겠지만, 나중에 임차인이 나갈 때 돌려줘야 할 돈이기 때문에 온전히 지킬 수 있는 원금보장상품에 묶어두려 할 것이다. 대표적인 원금보장상품은 바로 예금이다. 예금을 해두면 그에 대한 이자를 받게 된다. 이자라는 것은 목돈을 묶어 둔 대가로 주는 것이므로 '현금흐름'에 해당한다. 즉, 임대인은 목돈을 다른 자산에 투자하여 월세를 받는 것과 같은 효과를 누리게 되는 것이다. (예금을 자산이라고 표현한 이유는 결국 은행이 그 예금을 가지고 투자하는 투자처가 채권과 같은 안전자산이기 때문이다.)

이렇게, 목돈은 현금흐름과 동치이므로, 세입자 입장에서 전세금을 주는 것과 월세를 내는 것도 결국 따지고 보면 비슷한 행위라고 할 수 있다. 세입자는 전세금을 주는 대신 월세를 내면, 전세대출에 대한 이자를 아낄 수 있다는 장점이 있다. 지금까지는 전세대출의 금리가 매우 싸기 때문에 이런 경우는 거의 없었다. 그러나 전세대출 금리가 오르면서 상황이 역전되었다. 오히려 월세를 내는 것이 세입자 입장에서 더 유리해진 것이다. 

전월세 전환율 3% 예시

예를 들어 전환율을 3%로 협의하고 전세에서 월세로 전환했다고 쳐보자. 

임대인은 전세금을 빼서 3%에 해당하는 월세를 받게 되니까, 3% 이자를 주는 예금에 전세금을 묶어 둔것과 같은 효과를 얻는다. 그러나 요즘에는 시중에 3% 예금을 찾아보기 힘들다. 아무리 높아봐야 1.5~2.0 사이이기 때문에 임대인 입장에서는 전환율 3%로 월세 전환해 주는 것이 유리하다. 세입자 입장에서 생각해봐도 유리하다는 것을 알 수 있다. 

요즘 서울집값이 많이 올랐다. 그래서 신용대출을 끌어오거나, 대출 한도를 높여서 받아야 하기 때문에, 실질적인 대출금리가 3%는 우습다. 예를 들어, 신용대출과 전세대출을 다 따졌을 때 실질적으로 약 4%의 대출금리를 내고 있는 세입자가 있다고 치자. 이 세입자는 3%로 월세 전환하면 1%의 손실을 덜어낼 수 있게 된다. 

즉, 월세로 전환하면 세입자도 유리하다. 

은행의 예금구조와도 비슷하다.

이것은 은행이 예금금리는 낮고, 대출금리는 높은 예대마진 구조를 취하고 있기 때문인데, 전월세 전환을 예금금리와 대출금리 중간 어디선가 협의를 보고 맞춘다면, 은행은 중간에 수익을 거둘 수 없게 된다. 

예전에는 금리가 낮아져서 아무도 월세 3%면 임대인이 손해 보는 구조라 잘 안 해주었지만, 요즘은 예금금리가 너무 낮아졌기 때문에 발생하는 현상이다. 

그런데, 이말은 즉슨 지금까지는 시중은행만 배불러 왔다는 것인데, 앞으로 월세로 전환이 많이 되기 되면 시중은행의 수익성이 떨어지게 되기 때문에 아마도 법정 전월세 전환율이 또다시 한번 조정되지 않을까 생각해 본다. 

SH, LH에서 상호전환율

공공기관 임대주택에서는 상호전환제도라고 하여, 보증금을 낮추고 월세를 올리거나, 보증금을 올려 월세를 낮추는 것이 가능하다. 보증금과 월세를 전환시키는 것이다. 이것은 시장에서 목돈이 현금흐름과 동등한 가치를 지니기 때문에 가능한 것이다. 결국 전월세전환율과 같은 의미라고 보면 된다. 

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