HUG 보증이행 전세금반환 절차 순서 한번에 이해하기

HUG안심전세 보증금반환 절차

HUG 보증 사고의 발생

말 그대로 세입자가 만기가 되었는데도 돌려받지 못하는 '사고'가 발생한 것이다. 이를 보증사고라고 한다. hug는 주택보증공사로, 세입자들이 전세로 입주할 때 100% 전세금반환보증을 통해 만기시점 도래했을 때 임대인이 다양한 이유로 전세금 반환을 해주지 않는 경우를 대비하도록 하여 안심하고 전세거주를 할 수 있도록 만들어진 보증시스템이다.

보증을 들어놓았다면 결코 절망하지 말라. 다 방법이 있다.

집주인이 만기가 도래하여도 세입자에게 전세금을 반환해주지 못한 경우 '보증사고'가 발생한 것으로 본다. 이런 사고는 전체 전세입주량에 비해 낮은 비율로 발생하기 때문에 일종의 보험이라고 볼 수 있다. hug 안심보증을 통해 전세거주 중이라면 입주 시에 보증료를 전세가액의 따라 책정하여 선납하였을 것이다. 이제 보증사고 발생 후 어떤 프로세스로 진행되는지 차근차근 알아보자.

 

HUG 보증이행 청구서류 일괄 다운로드 링크

 

위 링크는 HUG의 약관서실 자료실 링크이다. 필요서류를 주기적으로 서류가 업데이트 되고 있지만, 큰 틀은 시간이 지나도 크게 바뀌지 않을 것 같다. 위 자료를 바로 아래 사진과 같은 다운로드 버튼을 클릭하여 다운 받은 후 (전세보증금반환보증 보증이행청구서류), 지금부터 서술된 내용들을 함께 보면 이해가 더 빠를 것이다. 

법원에 주택임차권등기명령신청

임차권등기명령이란 집주인의 집에 임차권을 등기설정하여, '이 집에 보증금 반환이 되지 않은 임차인이 거주했으며, 이 집의 집주인은 아직까지도 보증금을 주고 있지 않은 위험한 집입니다'라는 것을 등기부등본에 기재하는 행위이다. 이 등기를 보고 건물을 살사람이 없으므로, 집주인 입장에서는 건물을 팔 수도 없고, 이런 위험을 떠 앉고 들어와서 살겠다는 세입자도 당연히 없을 것이다.
주택임차권등기명령이 생긴 이유는 다른곳으로 전입을 하더라도 우선변제권을 유지시키기 위한 낙인역할이 필요했기 때문이다.

예를 들어, 세입자가 보증금을 못받고 다른 곳으로 어쩔 수 없이 이사를 해야만 한다고 치자. 그리고 그곳에 전입신고를 해야만 하는 상황이다. (물론 전입신고를 하지 않으면 안 되지만..) 이 상황에서 등기부등본에 어떠한 조치도 할 수 없다면, 집주인은 이전 세입자에게 돈을 돌려주지 않은 채로, 떵떵거리며 전세 세입자를 신규로 받거나 매매하는 등의 행위가 가능하다. 결국 이런 제도가 없으면 세입자만 '아쉬운 꼴'이 되는 거다. 그래서 만들어진 게 임차권등기명령이다. 즉, 이사를 가더라도, 그 집에 일종의 '낙인'을 찍어서 임대인이 '저 이런 집 갖고 있는 사람이에요'라고 어디 가서 자랑 못하게 하는 것이다. 거래도 안되고 세입자도 못 들어오게 말이다. 세입자가 다른 곳으로 전입할 곳이 없다고 하더라도, 임차권등기명령은 임대인에게 매우 불리한 제도이므로, 이사유무와 관계없이 임차권등기명령을 하는 것이 이제 세입자들의 법적 제도권하의 필살기가 되었다.  

절망스러울 것이다. 하지만 희망을 잃지 말라. 신은 언제나 간절한 자의 편이다.

임차권 등기명령은 법원에다가 신청을 해야하며, 만기가 도래한 바로 직후에 신청을 할 수 있다. 신청했다고 해서 판결이 바로 나오지는 않는다. 후술 하겠지만, 임대인이 불가피한 이유로 보증금을 주고자 하는데 빠른 시일 내에 못주는 것이 밝혀졌거나, 임대인에게 우편물송달이 안됬거나 하는 등의 이유로 지연되거나 보정명령이 떨어져 결정문이 바로 안 나올 수도 있다. 그렇기 때문에 세입자의 입장이라면 임차권등기명령은 만기가 끝난 이후에 하루빨리 신청해야 한다. 시간에 의한 변수를 하나라도 줄이는 것이다. 

HUG에 이행 청구

보증사고가 발생했다면, 그다음 순서는 HUG에 '내가 이런 억울한 일을 당했소'라고 사실을 알리는 것이다. 쉽게 말해서 보증사에게 '내가 사고를 당했으니 내 수중에 돈이 다시 들어오도록 해달라'라고 요청하는 것을 '이행 청구'를 요청하는 것이다.

HUG에 이행청구하기 위한 서류들을 잘 준비하자.

그러나 지금까지 관례적으로 집주인이 임차인에게 만기가 딱 끝나고 나서 어쩔 수 없이 주지 못하는 경우도 고려해서 한 달 정도의 유예기간을 준다. 예를 들어 전세 만기가 1월 15일이라면 2월 15일까지는 시간을 주는 것이다. 그래서 전세만기 시점이 도래한 후 '한 달 뒤'부터 hug 보증사에 이행청구를 할 수 있도록 되어있다. 은행을 통해서 해야 하는 것이 아니냐고? 그렇지 않다. 은행은 처음에 고객에게 대출상품을 팔기 위해서 보증업무를 대리로 진행해 주는 것뿐이지, 은행에서 보증사고가 났을 때까지 고객 뒷바라지를 할 의무는 없다. 처음에 보험료 계산해 주고, 보증서 발급을 해주는 일을 은행에서 해주는 것은 은행과 보증사가 함께 묶여있기 때문이라기보다는 일종의 서비스인 셈이다. 즉, 보증사가 터지면, 은행이 아닌 보증사에 연락을 취해 관련서류를 준비하여 이행청구를 해야 한다.
제출서류에 대한 것은 다른 포스팅에서 별도로 자세하게 다뤄보도록 할 예정이다.

HUG에서 보증금을 반환받기

HUG에서 세입자가 제출한 서류들을 보고 심사를 한다. 필요서류들이 잘 갖추어져 있는데, 세입자가 거짓말을 하는 것은 아닌지 등등을 면밀히 확인하고 지급 심사가 정상적으로 종결되면, HUG에서는 이행청구를 한 세입자에게 보증서에 기재된 금액 그대로를 지급한다. 비중에 따라 다르겠지만 100% 안심보증이라면 전세가액 전체일 것이다.

HUG에서 보증금 반환 받기. 어렵지만 반드시 성공할 수 있다.

이렇게 보증금을 세입자에게 일단 지급한 HUG 측은 이제 임대인에게 구상권을 청구한다. 자동차보험사가 일단 사고를 당한 사람에게 보험금을 지급하고 사고를 낸사람에게 구상권을 청구하는 것과 동일한 이치다. 임대인이 보증사에게 얼마나 빨리 돈을 줄지는 모르겠지만, 법조인들이 득실득실한 보증사에게 채무를 떠안아가며 오래 버틸만한 임대인들은 많지 않을 것이다.

이사 진행

보증금을 HUG로부터 반환받으면 그때서야 이사를 가면 된다. 일단 심사가 완전히 끝났으니 전입상태를 유지해야 할 필요가 없어졌고, 자금이 생겼으니 이사 갈 경제적 여유도 생겼으니까 이제야 떠날 수 있는 것이다.

HUG로부터 명도일을 협의할 수 있고, 이에 맞춰 이사를 진행하면 된다.

사실 임차권등기명령결정이 되면 우선변제권과 대항력을 유지할 수 있기 때문에 이사를 갈 수 있지 않느냐 생각해 볼 수 있다. (본인도 보증사고가 발생할 것 같은 상황이기 때문에 현재 이것은 HUG에 문의중에 있으며 답변을 기다리고 있다). 그러나 HUG 측 공식적인 상담센터 응대매뉴얼에는 이행청구 이후 모든 심사가 완료되기 전까지는 어디 가지 말고 전입상태를 유지하라고 안내하고 있다. 결정문 이후에 어떤 위험이 있기에 보증사에서 이런 매뉴얼을 만들었는지는 아직 잘 모르겠다.

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